Usucapião extrajudicial: como regularizar o imóvel no cartório

Muita gente mora há décadas em um imóvel sem nunca ter conseguido passar a escritura para o próprio nome. Às vezes o antigo dono morreu, às vezes o contrato de compra se perdeu, às vezes o terreno foi recebido de um parente sem papel nenhum. Para essas situações existe a usucapião extrajudicial, pedida diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, desde que ninguém se oponha ao pedido.

O procedimento está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e foi detalhado pelo Provimento CNJ 65/2017, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023).

Como funciona a usucapião extrajudicial

A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se dono fosse. O direito nasce do tempo e da forma da posse. O cartório apenas reconhece esse direito e registra o imóvel em nome de quem o adquiriu.

O pedido é feito no cartório de registro de imóveis da comarca onde o imóvel está, sempre por meio de advogado. O oficial analisa a documentação, notifica quem precisa ser ouvido, publica edital e, se não houver impugnação e tudo estiver comprovado, registra a aquisição na matrícula. Se o imóvel ainda não tiver matrícula, uma nova pode ser aberta.

Por ser forma originária de aquisição, a usucapião em regra não depende de escritura do antigo proprietário. Esse é justamente o seu valor prático.

Modalidades e prazos

O Código Civil prevê várias modalidades, com prazos diferentes. As mais comuns em imóveis urbanos estão na tabela.

Existem ainda a especial rural (art. 1.239), a familiar (art. 1.240-A) e a coletiva, prevista no Estatuto da Cidade. O art. 1.243 do Código Civil permite somar a posse do atual possuidor à de seus antecessores, desde que contínuas e pacíficas. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

Exemplo hipotético: Ana comprou uma casa em 2014 por contrato particular, pagou tudo, mora lá desde então e paga o IPTU. O vendedor faleceu e os herdeiros nunca foram localizados. Com contrato e boa-fé, Ana pode, em tese, pedir a usucapião ordinária, já que se passaram mais de 10 anos. A modalidade certa depende da análise dos documentos.

Documentos exigidos pelo art. 216-A

Ata notarial

A ata notarial é lavrada por um tabelião de notas e registra o tempo de posse do requerente e de seus antecessores. O tabelião pode ir ao imóvel, ouvir declarações de vizinhos e testemunhas e descrever o que constatou. É a peça central do pedido, e sua qualidade faz diferença na análise do registrador.

Planta e memorial descritivo

Um profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico, elabora a planta e o memorial descritivo do imóvel, com a respectiva anotação ou registro de responsabilidade técnica no conselho profissional. O documento deve ser assinado também pelos titulares de direitos registrados na matrícula e pelos confrontantes, sempre que possível.

Certidões e provas da posse

O pedido inclui certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, para mostrar que não há ações discutindo aquela posse. Também entram o justo título, se houver, e documentos que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse: carnês de IPTU, contas de água e luz, contratos, recibos, fotos antigas, correspondências.

Quanto mais antiga e variada a prova, melhor. Um conjunto de documentos que cobre todo o período, ano a ano, costuma convencer mais do que uma única declaração recente. Também ajuda organizar o material em ordem cronológica antes de levá-lo ao tabelião, porque a ata notarial vai se apoiar nele.

Depois do registro, o imóvel passa a ter matrícula em nome do novo proprietário. A partir daí ele pode vender, doar, financiar ou deixar o bem em herança com a mesma segurança de quem comprou por escritura.

Anuência dos confrontantes e o silêncio como concordância

Na redação original do art. 216-A, a falta de assinatura de um titular ou confrontante era interpretada como discordância. Isso travava muitos pedidos, porque vizinhos simplesmente não respondiam.

A Lei 13.465/2017 inverteu essa regra. Se a planta não tiver a assinatura de algum titular de direito registrado ou de algum confrontante, o oficial de registro o notifica para se manifestar em 15 dias, e o silêncio passa a ser interpretado como concordância. A União, o Estado e o Município também são cientificados para dizer se têm interesse no imóvel, e o cartório publica edital para dar ciência a terceiros.

Se houver impugnação fundamentada, o oficial não pode decidir o conflito. Os autos são remetidos ao juízo competente, e o requerente precisa adaptar o pedido ao procedimento judicial.

Quando a usucapião judicial é o melhor caminho

A via extrajudicial funciona bem quando a posse é tranquila e os documentos são consistentes. Em alguns cenários, porém, o processo judicial tende a ser mais adequado desde o início:

• há disputa conhecida com o proprietário registral, herdeiros ou vizinhos;
• a prova da posse depende quase só de testemunhas e precisa de instrução mais ampla;
• existe dúvida séria sobre os limites do terreno, que pode exigir perícia;
• há indícios de que o imóvel é público ou está em área de proteção.

Começar pelo cartório em um caso com conflito previsível pode gerar custo com ata, planta e emolumentos para, no fim, o pedido ser levado ao juiz. Os valores de emolumentos seguem tabela estadual e variam conforme o valor do imóvel. Antes de começar, peça ao cartório o orçamento da ata e do registro.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para a usucapião extrajudicial?

Sim. O art. 216-A exige que o requerente seja representado por advogado.

Paga ITBI na usucapião?

Em regra, não, porque a usucapião é aquisição originária e não uma compra. Vale conferir a posição do município onde fica o imóvel.

Posso usar a usucapião extrajudicial para imóvel financiado ou em inventário?

Depende do caso. Situações com credores, herdeiros ou direitos registrados exigem análise da matrícula antes de escolher o caminho.

E se o vizinho não responder à notificação?

Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio após a notificação é interpretado como concordância.

Em Campinas e nas cidades da região, onde há muitos loteamentos antigos e contratos de gaveta, a usucapião extrajudicial tem sido uma ferramenta útil para regularizar imóveis que ficaram anos à margem do registro.